Condotel là loại sản phẩm trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn khá mới tại Việt Nam. Đặc trưng của dự án Condotel là chỉ phát triển ở những khu vực đất ven biển (những khu vực đã hình thành khá nhiều Condotel có thể kể đến là Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết và Vũng Tàu). Thời gian qua, đã có nhiều quan điểm tranh cãi xung quanh việc xác định “danh phận” và luật điều chỉnh cho loại hình này.
Ngày 14/2/2020 vừa qua, Bộ Tài nguyên và môi trường (“Bộ TN&MT”) đã ban hành văn bản (số 703/BTNMT-TCQLĐĐ) gửi các Sở Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, hay cụ thể hơn là cho loại hình bất động sản du lịch mới: Căn hộ du lịch - condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...
Theo quy định tại Điều 48 của Luật Du lịch năm 2017 thì căn hộ du lịch, biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại các căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và phải đáp ứng điều kiện kinh doanh như là cấu trúc xây dựng, trang thiết bị, tiện ích và nhân sự phụ trách chuyên môn theo quy định tại Điều 49 Luật du lịch và Nghị định 168/2017/NĐ-CP.
Theo quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ trưởng Bộ TN&MT thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại, dịch vụ.
Thời hạn sử dụng đất được quy định tại Khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai, theo đó thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất nhưng không quá 50 năm hoặc không quá 70 năm đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất
Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở được hướng dẫn trong văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ như sau:
- Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Khoản 22 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
- Về trình tự, thủ tục, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 70, Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Điều 8, Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính; Khoản 8 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức rà soát các dự án đầu tư đã được phê duyệt và việc thực hiện giao đất, cho thuê đất của từng dự án để xác định mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật khác có liên quan thì thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và không làm thay đổi quy mô, mục tiêu, quy hoạch của dự án.
Dù đây chỉ là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ TN&MT liên quan đến việc cấp “sổ” cho các Sở TN&MT trên cơ sở vận dụng các quy định pháp luật hiện hành trong Luật du lịch, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai; tuy vậy có thể phần nào dự đoán trước xu hướng điều chỉnh của pháp luật trong tương lai là: không ghi nhận Condotel là một loại hình kinh doanh bất động sản mới mà xếp loại vào các quy định hiện đã ban hành và đang áp dụng, cụ thể là căn hộ/biệt thự du lịch. Chính vì vậy các nhà phát triển dự án bất động sản hay các nhà đầu tư cần lưu tâm đến hướng dẫn tại văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ để xem xét và đánh giá liệu sản phẩm Condotel có đáp ứng các điều kiện về đầu tư thành lập dự án bất động sản căn hộ/biệt thự du lịch (hiện nay trên thị trường có rất nhiều dự án chỉ được cơ quan nhà nước duyệt cho xây khách sạn hoặc resort để kinh doanh du lịch, nhưng các chủ đầu tư đã “phù phép” và rao bán danh nghĩa condotel), về xây dựng, về đất đai để thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (không phải là nhà ở).