ĐẶT CỌC: HỢP ĐỒNG CHÍNH CHƯA THỂ KÝ, HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ VÔ HIỆU?

Đặt cọc là bước khởi đầu quen thuộc trong nhiều giao dịch, đặc biệt là mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Nhưng không ít tranh chấp phát sinh khi giao dịch không thể hoàn tất: tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, người nhận cọc không phải chủ sở hữu, hoặc các bên không thống nhất được trách nhiệm khi hợp đồng chính không được ký kết.

Vậy hợp đồng đặt cọc có còn hiệu lực trong những trường hợp này?

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, có hiệu lực từ ngày 15/10/2026, cùng với Án lệ số 79/2025/AL, cung cấp những hướng dẫn đáng chú ý để giải quyết các tranh chấp liên quan.

1. Hợp đồng đặt cọc có tính độc lập với hợp đồng dự kiến giao kết

Việc hợp đồng dự kiến giao kết chưa đáp ứng điều kiện có hiệu lực tại thời điểm đặt cọc không mặc nhiên khiến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu.

Đáng chú ý, Án lệ 79/2025/AL xác định: trong trường hợp các bên biết quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng vẫn thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, tình trạng thế chấp không làm mất hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Điều này cũng có nghĩa: Cần phân biệt hiệu lực của hợp đồng đặt cọc với khả năng thực hiện giao dịch mà hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm.

2. Người nhận đặt cọc không đứng tên tài sản: Hợp đồng đặt cọc có vô hiệu?

Theo Án lệ 79/2025/AL, người không phải chủ sở hữu tài sản nhưng được chủ sở hữu ủy quyền giao kết hợp đồng đặt cọc vẫn có thể xác lập hợp đồng đặt cọc có hiệu lực.

Trong vụ án được lựa chọn làm án lệ, Tòa án đã xem xét cả sự thỏa thuận, thống nhất giữa các bên, việc người đặt cọc biết người nhận cọc không phải chủ sở hữu và sự đồng ý, ủy quyền của các chủ sở hữu tài sản.

Vì vậy, việc người nhận đặt cọc không đứng tên tài sản không phải là căn cứ tự động để tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng điều này không có nghĩa là bất kỳ ai cũng có quyền nhận đặt cọc đối với tài sản của người khác. Phạm vi ủy quyền và các điều kiện có hiệu lực của giao dịch vẫn phải được xem xét.

3. Giao dịch không thành: Không phải trường hợp nào cũng bị phạt cọc

Việc xác định trách nhiệm phạt cọc phụ thuộc vào thỏa thuận, mục đích đặt cọc và nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện.

Đặc biệt, cần xem xét lỗi của các bên, trường hợp cùng có lỗi, bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan theo hướng dẫn tại Nghị quyết 03.

4. Phạt cọc có giới hạn khi giải quyết tranh chấp

Theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03, nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Đây là điểm đáng lưu ý khi soạn thảo điều khoản phạt cọc, đặc biệt trong những giao dịch có giá trị lớn.

5. Phạt cọc, bồi thường thiệt hại và tiền lãi: Cần phân biệt rõ

Nghị quyết 03 hướng dẫn cụ thể việc xem xét các khoản phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả và mối quan hệ với phạt vi phạm hợp đồng.

Đồng thời, thời hiệu khởi kiện đối với từng loại yêu cầu cũng có sự khác biệt. Đáng chú ý, yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo hướng dẫn tại Điều 8 của Nghị quyết này.

TỪ GÓC NHÌN THỰC TIỄN

Một hợp đồng đặt cọc không chỉ cần xác định số tiền, thời hạn và mức phạt khi vi phạm.

Điều quan trọng không kém là làm rõ tư cách và thẩm quyền của các bên, tình trạng pháp lý của tài sản, điều kiện để hợp đồng chính được ký kết và trách nhiệm nếu giao dịch không thể hoàn tất.

Một thỏa thuận đặt cọc được chuẩn bị tốt không chỉ nhằm bảo đảm giao dịch được thực hiện, mà còn giúp các bên chủ động xử lý những tình huống phát sinh và hạn chế tranh chấp.

LAWLINK VIETNAM | LEGAL UPDATE

Cơ sở pháp lý: Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TANDTC; Án lệ số 79/2025/AL được công bố theo Quyết định số 339a/QĐ-CA ngày 25/12/2025 của Chánh án TANDTC.

Bài viết được chuẩn bị và biên soạn bởi Lawlink Vietnam; infographic được thiết kế với sự hỗ trợ của AI.