CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM (PHẦN 1)
Một dự án đã tìm được bên mua vẫn có thể chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Nghĩa vụ tài chính về đất chưa hoàn tất, tài sản đang thế chấp hoặc hồ sơ đầu tư không thống nhất có thể khiến thời điểm bàn giao kéo dài và phát sinh tranh chấp về tiền đặt cọc.
Đối với doanh nghiệp, việc cần làm trước khi cam kết giá và tiến độ thanh toán là xác định đúng đối tượng giao dịch, kiểm tra điều kiện của dự án và lựa chọn tuyến thủ tục phù hợp.
Trong chuỗi 03 bài viết này, Lawlink Vietnam lần lượt hệ thống các vấn đề doanh nghiệp cần lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kinh doanh bất động sản tại Việt Nam — từ điều kiện pháp lý, thủ tục và hồ sơ đến những rủi ro cần xử lý trước khi đặt cọc.
Phần 1 tập trung vào việc phân biệt chuyển nhượng dự án với mua vốn trong công ty dự án và các điều kiện pháp lý cần kiểm tra trước giao dịch.
1. Chuyển nhượng dự án khác gì với mua công ty dự án
Chuyển nhượng dự án là việc chuyển giao toàn bộ dự án hoặc một phần dự án, cùng các quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các bên liên quan, từ chủ đầu tư này sang chủ đầu tư khác. Trong thực tiễn, giao dịch được gọi là “mua bán dự án” cũng có thể được thực hiện thông qua mua cổ phần hoặc phần vốn góp của công ty dự án. Hai cấu trúc có hệ quả khác nhau.
Tiêu chí | Chuyển nhượng dự án | Mua vốn công ty dự án |
Đối tượng nhận chuyển giao | Toàn bộ hoặc một phần dự án | Cổ phần hoặc phần vốn góp của chủ sở hữu công ty dự án |
Chủ đầu tư sau giao dịch | Bên nhận chuyển nhượng trở thành chủ đầu tư trong phạm vi được chuyển nhượng | Pháp nhân công ty dự án không đổi; chỉ thay đổi chủ sở hữu vốn của pháp nhân |
Trọng tâm rà soát | Các điều kiện theo Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Đất đai | Các điều kiện theo Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Cạnh tranh |
Nghĩa vụ lịch sử | Kế thừa quyền, nghĩa vụ liên quan đến toàn bộ hoặc một phần dự án | Các khoản nợ, thuế, tranh chấp và cam kết tiếp tục tồn tại tại công ty |
Mua vốn không tự khắc phục vi phạm của dự án. Giao dịch vẫn có thể cần thủ tục đầu tư, kiểm soát tập trung kinh tế, phê duyệt nội bộ và chấp thuận của ngân hàng hoặc đối tác. Vì vậy, không nên chọn cấu trúc chỉ dựa vào nhận định rằng phương án nào “ít thủ tục hơn”.
2. Những cập nhật pháp lý doanh nghiệp cần biết
Nội dung | Ý nghĩa đối với giao dịch |
Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp pháp luật về đất đai không yêu cầu | Vẫn phải có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với phạm vi chuyển nhượng; việc không bắt buộc có Giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc được chuyển nhượng dự án chưa hoàn thiện pháp lý. |
Luật Đầu tư 2025 áp dụng từ ngày 01/3/2026 | Khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư 2025 mở rộng phạm vi áp dụng khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: đối với các dự án đã được quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư (“CTĐT”), quyết định/chấp thuận điều chỉnh CTĐT hoặc đã được cấp, điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (“GCNĐKĐT”) theo pháp luật về đầu tư. Theo đó, thẩm quyền và thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản thuộc các trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. |
Phân quyền theo Nghị định 144/2025/NĐ-CP | Đối với tuyến Luật Kinh doanh bất động sản, cần áp dụng thẩm quyền và quy trình hiện hành tại Điều 6 và Mục 1 Phụ lục I; không dùng máy móc mốc 30/45 ngày trong văn bản gốc. |
Nghị định 96/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư | Điều 57 phân nhánh thủ tục điều chỉnh dự án khi chuyển nhượng theo tình trạng, hồ sơ pháp lý của dự án, nội dung thay đổi do chuyển nhượng và tình trạng khai thác, vận hành của dự án. |
Căn cứ: Điều 57 Nghị định 96/2026/NĐ-CP
Khung pháp luật cần xem xét đồng thời gồm pháp luật kinh doanh bất động sản, đầu tư, đất đai và các quy định liên quan đến loại dự án. Nghị định 54/2026/NĐ-CP sửa đổi một số quy định về nhà ở, kinh doanh bất động sản; các nội dung của Nghị định 144/2025 không được sửa đổi, bổ sung vẫn tiếp tục áp dụng theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 54/2026.
3. Điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản
Điều kiện đối với dự án hoặc phần dự án
Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các nhóm điều kiện dưới đây. Doanh nghiệp nên đối chiếu từng nhóm với hồ sơ và tình trạng thực tế của phạm vi dự kiến chuyển nhượng.
Nhóm kiểm tra | Yêu cầu trọng tâm |
Chấp thuận dự án | Có quyết định hoặc chấp thuận đầu tư phù hợp; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ đầu tư trong trường hợp phải thực hiện thủ tục này. |
Quy hoạch | Có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo pháp luật áp dụng. |
Bồi thường và hạ tầng | Hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Khi chuyển toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, phải hoàn thành công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ, thiết kế, quy hoạch và nội dung được duyệt. |
Quyền sử dụng đất | Không vướng tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết; tranh chấp đã có kết quả giải quyết có hiệu lực cần được kiểm tra theo kết quả đó. Không bị kê biên, cấm hoặc đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch. |
Hoạt động và vi phạm | Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động; không có quyết định thu hồi đất. Nếu bị xử phạt hành chính, phải chấp hành xong quyết định xử phạt. |
Thế chấp và thời hạn | Thực hiện giải chấp nếu dự án đang thế chấp; dự án còn trong thời hạn thực hiện. |
Chuyển nhượng một phần | Bảo đảm tính độc lập của hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng, kinh doanh của công trình thuộc phần chuyển nhượng so với phần dự án khác. |
Cần phân biệt thời hạn thực hiện dự án với từng mốc tiến độ xây dựng. Dự án chậm tiến độ phải được đánh giá về nghĩa vụ điều chỉnh, xử lý vi phạm và nguy cơ chấm dứt hoặc thu hồi đất; không thể chỉ nhìn vào thời hạn sử dụng đất còn lại để kết luận đủ điều kiện chuyển nhượng.
Điều kiện đối với bên chuyển nhượng và bên nhận
Bên chuyển nhượng | Bên nhận chuyển nhượng |
Đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. | Có tư cách kinh doanh bất động sản phù hợp; không đang bị cấm, tạm ngừng hoặc đình chỉ hoạt động theo khoản 1, khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. |
Hoàn thành tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai, nếu có, của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng. | Đáp ứng yêu cầu tài chính: tỷ lệ vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn và tỷ lệ dư nợ tín dụng, trái phiếu theo quy định. |
Nếu là doanh nghiệp nhà nước, phải tuân thủ thêm pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước. | Cam kết tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh đúng nội dung dự án được chấp thuận; đáp ứng điều kiện đầu tư và pháp luật liên quan. |
Về vốn chủ sở hữu, tỷ lệ tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha và 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên. Nếu đồng thời thực hiện nhiều dự án, doanh nghiệp phải có đủ vốn chủ sở hữu phân bổ cho từng dự án. Vốn điều lệ ghi trên giấy đăng ký doanh nghiệp không thay thế việc chứng minh vốn chủ sở hữu và khả năng tài chính.
Căn cứ: Điều 9 và Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Các hướng dẫn của Bộ Tư pháp về bên nhận chuyển nhượng (Tham khảo công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/7/2026)
Việc đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng là nền tảng, nhưng chưa phải là toàn bộ câu chuyện của một giao dịch. Sau khi xác định dự án có đủ điều kiện hay không, bước tiếp theo là xác định đúng tuyến thủ tục, cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ cần chuẩn bị.
Cùng đón đọc Phần 2 để tìm hiểu cách xác định tuyến thủ tục và những điểm cần lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng dự án.
Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tổng quát tại ngày cập nhật. Việc áp dụng cần đối chiếu hồ sơ dự án, quy định chuyển tiếp và thủ tục tại địa phương có dự án. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, dự án đặc thù hoặc áp dụng cơ chế riêng cần được đánh giá bổ sung.
Bình luận