Rút ra từ một vụ tranh chấp thực tế
NỘI DUNG TRANH CHẤP:
1. Bà Nguyễn Thị Long T và ông Nguyễn Hoàng S đã khởi kiện Công ty TNHH Khu du lịch V tại Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang với nội dung: Đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 ngày 26/02/2017 vô hiệu và yêu cầu Công ty TNHH Khu du lịch V hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Long T và ông Nguyễn Hoàng S số tiền đã thanh toán là 300.488.000đ.
2. Ngày 26/02/2017, bà Nguyễn Thị Long T và ông Nguyễn Hoàng S giao kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 với Công ty TNHH Khu du lịch V. Theo đó, giá trị hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là 388.110.000đ; tuần nghỉ: Tuần thứ 16; Loại căn hộ nghỉ: Loại A
3. Theo nguyên đơn, thì tại thời điểm giao kết hợp đồng, do thời gian eo hẹp nên bà T, ông S không đọc kỹ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ đã giao kết. Đến ngày 26/4/2017, sau khi nhận được thư điện tử từ Công ty TNHH Khu du lịch V, bà Nguyễn Thị Long T, ông Nguyễn Hoàng S xem kỹ lại hợp đồng đã giao kết thì thấy có những điều khoản của Hợp đồng không hợp lý, nên đã chủ động đề nghị chấm dứt hợp đồng, nhưng không được phía Công ty TNHH Khu du lịch V chấp nhận, và ông bà đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân TP. Nha Trang.
QUYẾT ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn
CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CẦN LƯU Ý VÀ KẾT QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP:
1. Đối tượng của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là “quyền nghỉ” hay “BĐS du lịch”?
Theo bản án, tòa án cho rằng đối tượng của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là quyền sở hữu kỳ nghỉ, chứ không phải là quyền sở hữu BĐS du lịch. Theo đó Tòa án xác định hợp đồng nguyên đơn và bị đơn đã ký với nhau là “Hợp đồng dịch vụ trong lĩnh vực du lịch”. Nhận định trên được thể hiện ở nhiều phần nội dung khác nhau của bản án:
(i) “Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Nha Trang đề nghị tạm ngừng phiên tòa để thu thập tài liệu xác định Công ty TNHH Khu du lịch V có được phép chuyển nhượng căn hộ, chuyển nhượng kỳ nghỉ khi chưa hoàn thành dự án hay không? Đề nghị này của đại diện Viện kiểm sát là không cần thiết, vì đây không phải hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến bất động sản, mà là hợp đồng dịch vụ trong lĩnh vực du lịch, và thực chất là hợp đồng đặt cọc để được sở hữu kỳ nghỉ”.
(ii) “… Nó không đồng nghĩa với quyền sở hữu bất động sản. Sở hữu bất động sản vẫn thuộc chủ đầu tư là Công ty TNHH Khu du lịch V trong thời gian được cấp giấy phép hợp lệ”.
(iii) “Ngay phần trang bìa của Hợp đồng đã xác định “sở hữu kỳ nghỉ”, Điều 3 Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 ngày 26/02/2017 ghi “Khách nghỉ dưỡng, theo hợp đồng này đồng ý thuê phòng từ Công ty...” và trong Phụ lục A phần III, IV nguyên đơn cũng xác nhận đặt chỗ loại căn hộ nghỉ dưỡng, tuần nghỉ dưỡng và khoản thanh toán tiền thuê phòng mà không phải là sở hữu bất động sản, hay thanh toán tiền bất động sản. Những quy định rõ như vậy trong hợp đồng, không thể bị nhầm lẫn với sở hữu bất động sản được”
Bài học rút ra: Do bản chất của việc cung cấp quyền sở hữu kỳ nghỉ được xem là “dịch vụ trong lĩnh vực du lịch”, nên việc kinh doanh mua bán/trao đổi kỳ nghỉ, giao kết hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ không phải là hoạt động “kinh doanh bất động sản”, và không chịu các ràng buộc hay các điều kiện kinh doanh bất động sản. Pháp luật điều chỉnh giao dịch hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ chủ yếu là luật dân sự.
2. Khả năng thực thi thỏa thuận trọng tài trong Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ?
Tại điều 12.3 của Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 ngày 26/02/2017, các bên có thỏa thuận chọn cơ quan và phương thức giải quyết tranh chấp là Trung tâm Trọng tài quốc tế Singapore (SIAC) theo các quy tắc trọng tài của SIAC có hiệu lực tại thời điểm giải quyết tranh chấp.
Tòa án căn cứ vào các nội dung sau để đi đến kết luận “Tòa án có thẩm quyền giải quyết” thay vì trọng tài SIAC theo Điều 12.3 của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ:
(i) Trong quan hệ dịch vụ, hình thức thể hiện là “Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ”, bên mua kỳ nghỉ được gọi là “người tiêu dùng” và Công ty TNHH Khu du lịch V là bên cung cấp dịch vụ. Bên cung cấp dịch vụ đã ký hợp đồng với nhiều người tiêu dùng khác ngoài nguyên đơn.
(ii) Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 thuộc loại hợp đồng soạn sẵn do Công ty TNHH Khu du lịch V đưa ra, soạn sẵn quy định về thỏa thuận trọng tài SIAC.
(iii) Tại thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn là người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn trọng tài và đã yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang giải quyết.
(iv) Cơ sở pháp lý được Tòa án áp dụng là:
+ Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng và được người tiêu dùng chấp thuận. Trường hợp điều khoản trọng tài do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đưa vào hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung thì khi xảy ra tranh chấp, người tiêu dùng là cá nhân có quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp khác”.
+ Điều 17 Luật Trọng tài thương mại và hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 của Nghị quyết số 01/2014/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định về thỏa thuận trọng tài không thể thực hiện được: “Nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng có điều khoản về thỏa thuận trọng tài được ghi nhận trong các điều kiện chung về cung cấp hàng hóa, dịch vụ do nhà cung cấp soạn sẵn quy định tại Điều 17 Luật Trọng tài thương mại nhưng khi phát sinh tranh chấp, người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn Trọng tài giải quyết tranh chấp”.
Phần lập luận trên đã được Hội đồng thẩm phán TAND tối cao chọn làm Án lệ số 42/2021/AL (thông qua ngày 23/02/2021 và công bố ngày 12/3/2021), về quyền lựa chọn Tòa án giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có thỏa thuận trọng tài. Nội dung của án lệ như sau:
“Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ số PBRC-S-064621 thuộc loại hợp đồng soạn sẵn do nhà cung cấp dịch vụ đưa ra, soạn sẵn quy định thỏa thuận trọng tài, nay nguyên đơn là người tiêu dùng không đồng ý lựa chọn trọng tài và yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang giải quyết là phù hợp Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Điều 17 Luật Trọng tài thương mại và hướng dẫn tại khoản 5 Điều 4 của Nghị quyết số 01/20I4/NQ-HĐTP ngày 20/3/2014 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Do đó, Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang thụ lý và giải quyết tranh chấp là đúng thẩm quyền theo khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự và còn trong thời hiệu khởi kiện quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự”
Án lệ trên sẽ hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật trong xét xử, và do vậy các thẩm phán căn cứ vào đó để tiến hành giải thích pháp luật cũng như đưa ra các quyết định giải quyết vụ án trong các trường hợp có nội dung và tính chất tương tự.
Bài học rút ra:
(i) Khi soạn thảo và cân nhắc giao kết Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, các bên cần hiểu rằng tại thời điểm ký kết, hợp đồng tồn tại thỏa thuận trọng tài có hiệu lực, nhưng đến khi phát sinh tranh chấp thì thỏa thuận trọng tài này có thể sẽ không thể thực hiện được, từ đó có giải pháp phù hợp nhằm đạt đến một thỏa thuận có thể thực thi ngay từ đầu.
(ii) Đối với người mua kỳ nghỉ khi có các bất đồng phát sinh từ việc giao kết, thực hiện hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, cần biết rõ về quyền “được lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp ở thời điểm phát sinh tranh chấp”, có thể là trọng tài hoặc tòa án nhân dân có thẩm quyền, tùy theo quyết định của người mua.
3. Trách nhiệm của các bên trong đọc hiểu hợp đồng trước khi ký kết?
Nguyên đơn cho rằng, khi tham gia ký kết hợp đồng, nhân viên tiếp thị của Công ty THHH Khu du lịch V đã không cho nguyên đơn thời gian hợp lý để nghiên cứu nội dung hợp đồng là vi phạm Điều 17 của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng: “1. Khi giao kết hợp đồng theo mẫu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng”
Tòa án cho rằng:
(i) Việc dành thời gian nghiên cứu hợp đồng là quyền của người tiêu dùng, việc nguyên đơn không sử dụng quyền này là xem như từ bỏ quyền của mình.
(ii) Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng cũng như Bộ luật Dân sự không có quy định về việc nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ không dành thời gian hợp lý để người tiêu dùng nghiên cứu hợp đồng thì hợp đồng sẽ vô hiệu.
(iii) Do vậy, việc nguyên đơn đã tự nguyện ký kết hợp đồng là có thật và tại phiên tòa, đại diện cho nguyên đơn vẫn khẳng định việc giao kết hợp đồng là hoàn toàn tự nguyện. Vì thế, hợp đồng phát sinh hiệu lực.
Bài học rút ra: Trước khi ký kết, người mua phải thận trọng, đọc kỹ nội dung hợp đồng, so sánh các thông tin trong hợp đồng với các quảng cáo và nên yêu cầu chủ đầu tư gửi hợp đồng để đọc trước rồi mới thu xếp việc ký kết. Khi đã tự nguyện ký kết thì phải chấp nhận sự ràng buộc của hợp đồng, không có ngoại lệ nào khác trừ trường hợp các bên đạt được đồng thuận sửa đổi hợp đồng.
KẾT LUẬN: Bản án xét xử của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang đã nêu ra một số vấn đề nổi bật trong tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ như đã phân tích ở trên, đặc biệt một phần của bán án đã trở thành án lệ. Bản án này sẽ được phổ biến, tham khảo, vận dụng nhiều trong thực tiễn áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp. Trong bối cảnh các tranh chấp từ loại hình cung cấp dịch vụ này phát sinh khá phổ biến, thì việc phổ biến bản án và án lệ từ vụ tranh chấp này, theo người viết, là có tác động tích cực đến thị trường, định hình rõ nét hơn về bản chất của hoạt động kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, giúp cho người tiêu dùng hiểu đúng hoạt động này và cơ sở pháp lý điều chỉnh. Từ đó người tiêu dùng và tổ chức kinh doanh loại hình dịch vụ sở hữu kỳ nghỉ sẽ:
(i) Đối với người tiêu dùng: thận trọng hơn trước các quảng cáo về sản phẩm, giờ đây đã có thể hiểu rõ đối tượng của giao dịch là “quyền được nghỉ” chứ không phải là “BĐS du lịch” nên sẽ cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.
(ii) Đối với tổ chức kinh doanh: có cơ sở để kịp thời rà soát và điều chỉnh hoạt động kinh doanh để vừa có những sản phẩm, dịch vụ hấp dẫn người tiêu dùng, lại vừa đảm bảo tuân thủ pháp luât, nâng cao uy tín của doanh nghiệp, và thông qua đó, lấy lại niềm tin của người tiêu dùng đối với loại hình dịch vụ này.
Án lệ và bản án chứa án lệ như được phân tích sẽ có những tác động nhất định đến thị trường kinh doanh quyền sở hữu kỳ nghỉ ở Việt Nam, góp phần tạo lập môi trường kinh doanh an toàn, minh bạch hơn, hướng đến sự cân bằng hơn cho các bên trong quan hệ hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ.
Luật sư Nguyễn Thị Kim Thanh
Hình: Internet.
------------------------
Lawlink Việt Nam (LLVN) là hãng Luật cung cấp các giải pháp pháp lý cho các doanh nghiệp, doanh nhân về Đầu tư, hoạt động Doanh nghiệp & Kinh doanh, Mua bán & Sáp nhập; Tranh tụng và Giải quyết tranh chấp. Chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói từ các khâu tư vấn mô hình đầu tư và hợp tác, đến giấy phép kinh doanh các ngành có điều kiện, hợp đồng, cấu trúc vốn và thu xếp vốn, dịch vụ pháp lý thường xuyên và đại diện theo vụ việc, đào tạo pháp lý và tuân thủ. Các ngành mà chúng tôi thực hành liên tục gồm: Bất động sản & Xây dựng, Hạ tầng, Xử lý rác thải & môi trường, Y & Dược, Giáo dục, Fintech, Nông nghiệp, Giải trí, Truyền thông & Xuất bản, Thương mại điện tử.
------------------------
𝐂𝐨𝐧𝐭𝐚𝐜𝐭 𝐮𝐬
Website: www.lawlink.com
Instagram: lawlink.vietnam
Facebook: Lawlink Vietnam
Phone: +84 908107788
Address: Phòng 10.2, Lầu 10, Tòa nhà Vietnam Business Center, 57-59 Hồ Tùng Mậu, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh