Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).
Để hướng dẫn chi tiết hơn về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cũng như quy định về thế chấp tài sản, Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (“Nghị định 21/2021/NĐ-CP”) đã được ban hành và có hiệu lực từ 15/05/2021, thay thế cho Nghị định 163/2006/ND-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (“Nghị định 163/2006/NĐ-CP”).
Lawlink Việt Nam cập nhật chi tiết một số điểm mới của thế chấp tài sản theo quy định của Nghị định 21/2021/NĐ-CP so với Nghị định 163/2006/NĐ-CP, cụ thể như sau:
1. Đầu tư vào tài sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 27, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp đầu tư hoặc người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.
Tuy nhiên, sau khi Nghị định 21 có hiệu lực, việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, đây là một điểm mới của Nghị định này. Cụ thể, tại khoản 2, Điều 20, Nghị định 21 quy định có các trường hợp dưới đây việc đầu tư vào tài sản thế chấp phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp như sau:
- Bên thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp;
- Bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp.
Khoản 3 Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP cũng quy định trong trường hợp việc đầu tư làm giảm giá trị của tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu chấm dứt việc đầu tư.
2. Thế chấp tài sản cho thuê, cho mượn
Về vấn đề thế chấp tài sản cho thuê, cho mượn, Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP có quy định tương tự với quy định tại Điều 24 Nghị định 163/2006/NĐ-CP rằng trong trường hợp tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.
Tuy nhiên, có một ngoại lệ của nguyên tắc này, theo đó, hợp đồng thuê, hợp đồng mượn sẽ chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản thế chấp để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết (khoản 3 Điều 34 Nghị định 21/2021/NĐ-CP).
3. Thế chấp quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định rằng bên có quyền đòi nợ có thể thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ bao gồm quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ. Đồng thời, Nghị định này cũng cho phép người có nghĩa vụ từ chối thanh toán cho bên nhận thế chấp nếu không được cung cấp thông tin về việc thế chấp.
Điều 33 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, tiếp tục kế thừa quy định này ở góc độ quyền đòi nợ, khoản phải thu, quyền yêu cầu thanh toán khác có thể thế chấp mà không cần có sự đồng ý của người có nghĩa vụ. Tuy nhiên, Nghị định mới quy định người nhận thế chấp phải thông báo cho người có nghĩa vụ trả nợ để biết trước khi thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo quy định mới này, nghĩa vụ thông báo phát sinh khi có giao dịch thế chấp, khác với quy định trước đây, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc đã nhận thế chấp quyền đòi nợ khi bên có nghĩa vụ yêu cầu.
4. Nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Theo quy định trước đây, chỉ có các tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Từ ngày 15/5/2021, Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã cho phép các cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp tài sản bảo đảm nói trên.
Theo đó, cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:
(i) Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
(ii) Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
(iii) Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
(iv) Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Với quy định trên, những chủ thể đủ năng lực hành vi dân sự, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng có thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất do cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Nếu nhận thế chấp để vay mượn tài sản (kèm có trả lãi) thì việc tính lãi suất, lãi trả chậm... được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành.
5. Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản được thế chấp là đối tượng của giao dịch dân sư vô hiệu
Điều khoản về việc giải quyết trường hợp tài sản được thế chấp là đối tượng của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 36 Nghị định 21/2021/NĐ-CP là nội dung hoàn toàn mới, phù hợp với quy định tại Điều 133 của Bộ luật dân sự 2015 nhằm bảo vệ người thứ ba ngay tình. Theo đó, tài sản thuộc giao dịch dân sự vô hiệu được dùng để thế chấp mà đã được chuyển giao cho bên nhận thế chấp ngay tình thì hợp đồng thế chấp không bị vô hiệu.
Chuyển giao tài sản thế chấp được xác định là việc chuyển giao giấy chứng nhận về tài sản thế chấp theo thỏa thuận hoặc đã thực hiện biện pháp thực tế khác để bên thế chấp không vi phạm nghĩa vụ mà không cần phải có sự chuyển giao tài sản.
Tin, bài: LLVN
-----
Lawlink Việt Nam (LLVN) là hãng Luật cung cấp các giải pháp pháp lý cho các doanh nghiệp, doanh nhân về ĐẦU TƯ, hoạt động doanh nghiệp & kinh doanh, Mua bán & Sáp nhập; Tranh tụng và Giải quyết tranh chấp. Chúng tôi cung cấp dịch vụ trọn gói từ các khâu tư vấn mô hình hoạt động, đến giấy phép, hợp đồng, cấu trúc vốn và thu xếp vốn, dịch vụ kế toán & thuế, và đại diện. Các ngành mà chúng tôi thực hành liên tục gồm: Bất động sản & Xây dựng, Hạ tầng, Xử lý rác thải & môi trường, Y & Dược, Giáo dục, Fintech, Nông nghiệp, Truyền thông & Xuất bản, Thương mại điện tử.
-----
𝐂𝐨𝐧𝐭𝐚𝐜𝐭 𝐮𝐬
Website: www.lawlink.com
Instagram: lawlink.vietnam
Facebook: Lawlink Vietnam
Phone: +84 908107788
Address: Suite 10.2, Level 10, Vietnam Business Center Building, 57-59 Ho Tung Mau Street, District 1, HCMC
Comments