LGT: Như chúng ta đã biết, tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (“Sổ hồng”) cho bên mua căn hộ, nhà ở trong dự án bất động sản đã trở thành hiện tượng phổ biến trong thời gian qua tại tất cả các địa phương trên toàn quốc. Nghị định 91/2019 (được Chính phủ ban hàng ngày 19/11/2019 và có hiệu lực thi hành từ ngày 05/01/2020) đã tăng chế tài đối với chủ đầu tư dự án bất động sản (CĐT”) vi phạm thời hạn quy định trong việc tiến hành thủ tục cấp Sổ hồng cho bên mua với mức chế tài phạt tiền cao nhất lên đến 1 tỉ đồng, đi kèm biện pháp khác phục hậu quả và hình thức phạt bổ sung. Mặc dù vậy, chúng tôi không cho rằng chế tài này đủ mạnh và ngăn ngừa hiệu quả vi phạm.
Để bạn đọc quan tâm có kiến thức tổng quát về vấn đề này, chúng tôi tóm lược trong bài viết dưới đây các vấn đề pháp lý về Sổ hồng mà người mua căn hộ/nhà ở trong dự án kinh doanh bất động sản cần biết.
1. Chủ đầu tư có nghĩa vụ gì trong việc hoàn thành thủ tục cấp Sổ hồng và bàn giao cho bên mua?
- Nghĩa vụ của CĐT dự án trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Sổ hồng”) cho bên mua nhà ở trong dự án:
Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm của CĐT dự án kinh doanh bất động sản: “Trong thời hạn 50 NGÀY kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.
NHƯ VẬY, TRONG VÒNG 50 NGÀY KỂ TỪ NGÀY BÀN GIAO CĂN HỘ, CĐT PHẢI LÀM THỦ TỤC ĐĂNG KÝ CẤP SỔ HỒNG.
2. Thủ tục cấp Sổ hồng được thực hiện trong vòng bao nhiêu ngày?
Theo Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì: “Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là KHÔNG QUÁ15 NGÀY”.
Theo như quy định trên thì CĐT có trách nhiệm bàn giao Sổ hồng chung cư cho người mua căn hộ trong vòng KHÔNG QUÁ 03 THÁNG kể từ ngày bàn giao căn hộ.
3. Thành phần hồ sơ cấp Sổ hồng gồm những gì?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:
“3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a. Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b. Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c. Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.”
4. Quy trình đăng ký và cấp Sổ hồng: Chúng tôi dẫn lại sơ đồ tóm tắt như hình dưới đây
6. Những lý do khiến người mua dài cổ chờ Sổ hồng
Quan sát thực tế từ nhiều dự án nhà ở/căn hộ lớn trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội trong thời gian qua, chúng tôi thấy có thể rút ra các nguyên nhân chính dẫn đến chậm trễ trong việc cấp Sổ hồng cho người mua như sau:
Nguyên nhân từ phía CĐT:
i. CĐT chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý (đất đai, xây dựng, hoàn công công trình);
ii. CĐT có vi phạm trong quá trình xây dựng, ví dụ như xây dựng lấn chiếm mốc bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, cơi nới, xây dựng không đúng theo hồ sơ thiết kế được duyệt;
iii. Đất xây dựng Dự án được chuyển mục đích sử dụng đất trái phép;
iv. CĐT chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất Đại 2013 thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được nhận giấy chứng nhận sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
v. Dự án bị thế chấp tại ngân hàng và chưa giải chấp;
vi. CĐT chây ì chưa tiến hành thủ tục.
Nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước:
i. Sai phạm trong quá trình cấp phép cho CĐT liên quan đến đất đai, quy hoạch và xây dựng, biểu hiện là các vụ việc giao đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, duyệt quy hoặc, cấp phép xây dựng vượt thẩm quyền, trái pháp luật, vi phạm pháp luật dẫn đến Dự án hoàn thành, CĐT đã bàn giao nhà cho bên mua nhưng các hoạt động thanh tra, kiểm tra, truy tố, xét xử kéo dài nhiều năm, với những diễn biến phức tạp, khiến cho số phận pháp lý của Dự án không có lối ra, và dĩ nhiên, bên mua sẽ vẫn phải chờ đợi Sổ hồng trong thời gian không hạn định.
ii. Thủ tục hành chính: dù có quy định rõ ràng về cơ cấu, thành phần hồ sơ, song trên thực tế, việc thực hiện cấp Sổ hồng trong thời hạn 45 ngày làm việc là rất hiếm hoi. Những dự án “trơn thu” thì thời hạn thực tế cũng phải kéo dài đến 06 tháng.
7. Chế tài đối với Chủ đầu tư
Theo Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ về việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì nếuCĐT không nộp hồ sơ, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì tuỳ theo mức độ vi phạm, có thể bị:
- Phạt tiền: từ 10 triệu đồng (thấp nhất), đến 1 tỉ đồng (cao nhất); và
- Có thể bị áp dụng thêm hình thức xử phạt bổ sung như sau:
a) Tước giấy phép hoạt động từ 06 tháng đến 09 tháng đối với tổ chức có giấy phép hoạt động kể từ ngày quyết định xử phạt vi phạm hành chính có hiệu lực theo quy định tại khoản 3 Điều 25 của Luật xử lý vi phạm hành chính;
b) Đình chỉ hoạt động từ 09 tháng đến 12 tháng đối với tổ chức không có giấy phép hoạt động kể từ ngày quyết định xử phạt vi phạm hành chính có hiệu lực theo quy định tại khoản 3 Điều 25 của Luật xử lý vi phạm hành chính.
- Đồng thời bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
8. Người mua có thể tự cấp sổ hồng được không?
Người mua có thể tự mình thực hiện thủ tục cấp sổ hồng. Trong trường hợp này người mua sẽ gửi văn bản đề nghị CĐT về việc người mua sẽ tự thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng, và yêu cầu CĐT cung cấp bộ hồ sơ và hỗ trợ cần thiết để người mua tiến hành thủ tục cấp Sổ hồng.
9. Người mua nên làm gì?
Trường hợp người mua đã nhận bàn giao nhà, căn hộ mà hết thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhưng Chủ đầu tư không tiến hành thủ tục cấp Sổ hồng cho bên mua, thì để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, theo chúng tôi, người mua cần tiến hành các hành động sau:
(i) Gửi văn bản yêu cầu CĐT phải trả lời bằng văn bản cho người mua về tình hình thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng cho những căn hộ đã bàn giao. Theo kinh nghiệm của chúng tôi thì văn bản cần soạn thảo chặt chẽ, bao gồm các ý chính sau: (i) Thời điểm căn hộ/nhà ở được bàn giao cho bên mua và việc CĐT chậm trễ trong việc tiến hành thủ tục cấp Sổ hồng; (ii) Yêu cầu CĐT cho bên mua biết rõ: CĐT đã thực hiện thủ tục này chưa? Nếu đã thực hiện thì cung cấp cho người mua bản photo biên nhận nộp hồ sơ; Truờng hợp chưa tiến hành thủ tục, yêu cầu cho người mua biết rõ lý do cụ thể và giải pháp mà CĐT đưa ra; (iii) Hạn định CĐT trả lời cho người mua; và (iv) hành động của người mua nếu hết thời hạn mà CĐT không trả lời hoặc trả lời không đúng câu hỏi, không thoả đáng.
(ii) Chuẩn bị trong trường hợp CĐT không trả lời và/hoặc trả lời không thoả đáng:
- Bước 1: làm văn bản gửi Sở TNMT và cơ quan quản lý nhà nước khác để kiến nghị về vi phạm của CĐT và đề nghị cơ quan có thẩm quyền xác minh, xử lý vi phạm, áp dụng chế tài: buộc CĐT nộp hồ sơ thủ tục để đăng ký cấp Sổ hồng cho người mua.
- Bước 2: khởi kiện CĐT đến toà án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu bồi thường thiệt hại và thực hiện nghĩa vụ của CĐT.
Thực tế, để giải quyết tình trạng này và buộc CĐT thực hiện nghĩa vụ không phải là điều đơn giản. Tuy vậy, điều người mua có thể làm khi rơi vào tình thế này chỉ có thể là cần hiểu biết đầy đủ các quy định của pháp luật về nghĩa vụ của CĐT, cũng như quyền hạn của người mua; đồng thời tìm hiểu và nắm được các nguyên nhân dẫn đến việc cấp Sổ hồng bị chậm trễ; cân nhắc về các phương án mà pháp luật cho phép bên mua thực hiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, và hành động hợp lý.
Hy vọng bài viết trên đáp ứng kiến thức cơ bản về lĩnh vực này cho bạn đọc quan tâm. Chúng tôi sẽ sớm trở lại chuyên đề này để phân tích sâu một số vấn đề thực tiễn.
Nhóm LS. Bất động sản, Công ty Luật Lawlink Việt Nam.